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Hipotecas: cuidado con una cláusula si vas a cancelar o cambiar de banco

Se la conoce como ‘compensación por riesgo de tipo de interés‘ y es legal y vigente desde 2007. Se trata de una cláusula incluida en los préstamos hipotecarios que, cuando el hipotecado quiere cancelar su deuda o cambiarse de banco, aparece e incrementa la deuda.

Es una comisión por amortizar anticipadamente la hipoteca: lo que hace es obligar a un pago de una multa a los clientes que, hipoteca mediante, deciden llevarse el préstamo a otra entidad porque le conviene.

La cláusula suele rondar entre un 2,5% y 5% del capital por comisión por cancelación o cambio.

Si quieres saber más sobre la cláusula, un notario explica el asunto aquí. Por otra parte, si ya estás hipotecado, puedes acudir a una asociación de usuarios y consumidores como esta o bien contactar con uno de nuestros expertos que te asesorá sobre cualquier cláusula abusiva, o sobre manipulación en ciertos casos del IRPH.

¿Qué pasa si dejo de pagar mi hipoteca?

Muchos ciudadanos conviven con esta pregunta: tienen su vivienda hipotecada y por la crisis, no pueden pagarla. En efecto, la última estadística del INE (diciembre 2009) mostró que en octubre pasado se canceló un 16,6% menos de hipotecas que en octubre 2008.

Entonces, ¿qué ocurre si decides no afrontar el pago?

En primer lugar, si tienes la hipoteca en un banco, pasarán entre tres y seis meses antes de que la entidad decida que te has desentendido del pago. Hasta el momento figurarás como moroso.

Luego, te iniciará un proceso de ejecución hipotecaria. Te avisará y remitirá la denuncia a un juzgado.

Por normal general, al incumplir los pagos de las letras entre tres y seis meses, el banco entiende que el moroso se ha desentendido de sus obligaciones e inicia el proceso de ejecución hipotecaria. El banco suele informar al deudor de que le va a denunciar y remite al juzgado la denuncia.

Luego, a través de este mecanismo de ejecución, el banco te reclamará las cuotas impagas más un interés por morosidad, que puede rondar entre el 20 y 25%. Además, las costas judiciales te caerán a ti.

Este mecanismo de ejecución prevé la subasta pública de tu vivienda, para que el banco pueda recuperar su dinero. Si nadie oferta para quedarse con ese hogar, llega el embargo, pero, así y todo, tú seguirás siendo un deudor. En España, la ley prevé que las hipotecas tengan dos garantías: la casa propiamente dicha y todo el patrimonio e incluso bienes futuros del deudor. Por lo tanto, si la ejecución sigue, pueden embargarte la nómina, el coche, etcétera.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria

Te recomendamos usar todas las vías antes de caer en esta situación. Por ejemplo, refinanciar la hipoteca, alargar el plazo de amortización, subrogar la hipoteca (acudir a otro banco que ofrezca mejores condiciones) incluso malvender tu vivienda hipotecada, antes que recibir la citación judicial de la ejecución.

De hecho, algunas entidades ofrecen asesoría y artículos sobre las hipotecas, embargos y demás. La Asociación de Usuarios de Servicios Financieros (Ausbanc) tiene bastante información.

Si quieres consultar por tu caso, también puedes acudir a nosotros.

Comprar vivienda: más difícil para los jóvenes

Un estudio del Consejo de la Juventud de España mostró que cada vez es más complejo para un joven acceder a su casa propia.

Según el informe del Observatorio Joven de Vivienda, que depende del Consejo, se necesitan al menos 2.695 euros por mes para comprar una vivienda. Esto implica más del doble del salario promedio anual que gana este colectivo.

Según informa la agencia Europa Press, “a pesar del descenso tanto del precio de la vivienda como de los tipos de interés, un joven tendría que reservar el 62,4% de su salario para hacer frente al pago inicial de una hipoteca, frente al 30% recomendado por las entidades financieras”.

Esta situación ha estancado la emancipación de la juventud. Los más afectados son los vascos, los madrileños y los de las Islas Baleares, que deberían cobrar un 158,7%, un 151% y 147,2% más de sueldo, respectivamente, para adquirir una vivienda.

Las viviendas protegidas también son una opción (Gentileza dynamosquito-CC)

Las viviendas protegidas también son una opción (Gentileza dynamosquito-CC)

Si estás pensando en formalizar una hipoteca, presta atención a abusos como la cláusula suelo en hipotecas, y si ya estás embarcado en un crédito hipotecario y necesitas ayuda, quizás te pueda servir la línea ICO-Moratoria Hipotecaria, un programa para aplazar las cuotas hipotecarias, destinado a trabajadores en situación de desempleo.

Deudas tributarias: tips sobre intereses y plazos de pago

Si eres profesional autónomo o empleado y pagas tus impuestos, sabes de qué te hablamos.

En esta oportunidad te daremos algunos datos para evitar que te engañen o te multen por la demora o la falta de pago de tu IRPF, por ejemplo, ya que se acerca la fecha del cierre del período impositivo (31 de diciembre).

En diciembre vence el período impositivo

En diciembre vence el período impositivo. Imagen gentileza zolierdos (CC)

¿Qué pasa si tengo deudas tributarias y no tributarias y me demoro en pagar?

Pues bien, te aplicarán intereses. Para las deudas tributarias el interés de demora es el interés legal del dinero incrementado en un 25% salvo que la Ley de Presupuestos Generales del Estado establezca otro diferente.

No obstante, en los supuestos de aplazamientos, fraccionamientos o suspensión de deudas garantizadas en su totalidad mediante aval solidario de entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o mediante certificado de seguro de caución, el interés de demora exigible será el interés legal (artículo 26.6 de la Ley General tributaria).

Para las deudas no tributarias, y de acuerdo con lo establecido en el artículo 17 de la Ley General Presupuestaria, el interés de demora resultará de la aplicación para cada año o período de los que integran el período de cálculo, del interés legal fijado en la Ley de Presupuestos para dichos ejercicios. Así lo señala la AEAT.

Si quiero pedir un aplazamiento o fraccionamiento del pago de una deuda, ¿cómo hago?

Tienes que presentar una solicitud en la AEAT con estos datos:

• El nombre y apellidos o razón social del obligado al pago

• El número de Identificación Fiscal (NIF)

• El domicilio fiscal del obligado al pago o de su representante

• La identificación completa de la deuda, indicando al menos su importe, concepto y fecha de finalización del plazo de ingreso en período voluntario.

• La causa que motiva la solicitud, es decir, la dificultad transitoria económico-financiera que impide efectuar el pago.

• Los plazos y demás condiciones que se solicitan.

• La garantía que se ofrece si por la cuantía (superior a 6.000 euros) no se está dispensado de prestarla.

• La orden de domiciliación bancaria, indicando el número de código cuenta cliente (ccc) y los datos de la entidad donde debe efectuarse el cargo en cuenta de los vencimientos que se acuerden.

• Lugar, fecha y firma del solicitante.

Cuenta con el equipo de MAP & Asociados para resolver cualqier duda sobre fiscalidad o sobre asuntos jurídicos, desde los más complejos, hasta los problemas del día a día.

Advertencias antes de adquirir una hipoteca

Los cimbronazos del Euribor no han amedrentado a los bancos: aunque la tasa ha bajado, las condiciones para acceder a una hipoteca o préstamo se han vuelto más duras. Ante esta situación, la banca asegura que la crisis los ha golpeado fuerte, pero, ¿qué queda para consumidores como tú?

Es cierto que, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) el tipo de interés medio en agosto de 2009 es del 4,30%, lo que supone un descenso del18,6% en tasa interanual y una disminución del 1,4% respecto a julio de 2009.

No obstante, “el porcentaje de hipotecas a tipo de interés fijo se reduce después del cambio de condiciones (desde el 3,7% hasta el 1,5% del total), ya que la mayoría de estos préstamos pasan a estar referenciados a un tipo variable. Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euribor es la principal referencia. El interés medio más bajo antes del cambio es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios de las Cajas (4,43%)”, señala el INE.

Esto implica que, ante los vaivenes económicos, los bancos y cajas de ahorro tienden a utilizar un coeficiente variable para cobrarte el interés, algo muy incontrolable para tus finanzas domésticas.

Uno de los requisitos más frecuentes del sistema financiero para conseguir una hipoteca es contratar una tarjeta de crédito de la entidad, un seguro para tu hogar, otro por un posible desempleo y, muchas veces, también un seguro de vida.

Algunos datos para tener en cuenta:

Por ley, no estás obligado a contratar el seguro de vida. En las condiciones de la hipoteca el único seguro obligatorio es contra incendio, pero no te pueden exigir la toma de un seguro de vida o de un seguro de amortización de préstamo.

En todo caso, si deseas tener una póliza de vida, puedes hacerlo con otra entidad.

Tienes que saber que no existe normativa que te obligue a tener un seguro de amortización de préstamo o seguro de vida vinculado a la hipoteca. La realidad es, más allá de la ley, que el banco puede negarte la hipoteca (principio de libertad de contratación) si no aceptas las condiciones que quieren imponerte.

Si decides tomar la hipoteca con el paquete completo, por ejemplo, el seguro de vida incluido, antes de firmar la póliza asegúrate de que esté expresamente escrita la coberturas adicionales por invalidez o incapacidad permanente: esto implica que el seguro cubrirá no sólo en caso de muerte sino también por otras circunstancias, como una incapacidad permanente, que podría anular tus condiciones para trabajar.

Otro caso: supongamos que tu padre, madre o cónyuge ha hipotecado una casa y fallece. ¿Cómo averiguar si tu pariente tenía o no contratado un seguro de vida? Para eso se ha creado el Registro Público de Seguros por Fallecimiento. Allí constan los datos de los asegurados.

Si te ofrecen contratar el seguro de paro o de desempleo, también debes hacer un análisis: ten en cuenta que sólo se cobra si hay un despido improcedente. Además, la prima de este seguro se abona de manera anticipada, una vez otorgada la hipoteca o crédito.

Para saber más sobre este asunto, puedes consultar el informe de Facua-Consumidores en acción. También puedes consultar la información sobre interés hipotecario fijo y variable de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc).

Por último, si tienes dudas puedes consultar a tu asesor o abogado de confianza, que te podrá orientar en aspectos como las cláusulas abusivas, o el fraude del IRPH.

Miguel Ángel Pérez Villegas


Miguel Ángel Pérez es Abogado en ejercicio del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, Graduado Social en ejercicio del Ilustre Colegio de Graduados Sociales de Madrid, y Técnico Superior en Prevención de Riesgos Laborales en la especialidad de Seguridad en el Trabajo.

Como Director del despacho MAP & ASOCIADOS, asesora a empresas, particulares, e instituciones, ya que cuenta con una amplia experiencia en el Derecho Civil, Laboral, Mercantil y Fiscal, a la vez que en todo lo relativo a Tráfico y Responsabilidad Civil, así como en el ámbito societario, financiero y del mercado de valores. Interviene en fusiones, adquisiciones, y financiación de proyectos, aconsejando a la par en planificaciones fiscales. Además media en el asesoramiento y constitución de sociedades deportivas, así como de clubes tanto elementales como básicos de ámbito deportivo.

Miguel Ángel Pérez desde MAP & ASOCIADOS, pone al servicio de sus clientes la experiencia y capacidad de los profesionales que componen su plantilla (Abogados, Graduados Sociales, Economistas, etc.), proporcionando un trato meticuloso tanto en el área dedicada a la Empresa en lo relativo a la consultoría fiscal, laboral, contable, etc. así como en el ámbito jurídico en cualquiera de las Áreas del Derecho, contando con expertos Economistas y Abogados colegiados.
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