Sociedades, seguros y registros

Alquiler con opción a compra: lo que necesitas saber

El alquiler con opción a compra se ha convertido en una opción interesante para España. Consiste en el alquiler del bien por un plazo de tiempo determinado, a cambio del pago de una cuota periódica. Por ejemplo, un automóvil o una casa.

En este sentido, ¿qué tipo de viviendas puedes adquirir?

Es viable tanto para las de protección oficial como las sin protección. Para consultar los planes de vivienda de protección, puedes visitar la Sociedad Pública de Alquiler

No obstante, el principal escollo de este tipo de operación financiera es la fiscalidad.

¿Qué impuestos debo pagar?

Si tú quieres comprar una vivienda mediante el sistema leasing, pagarás un IVA del 8%. Hasta el año pasado se pagaba 16%. El IVA se devenga a medida que se van venciendo las cuotas.

Este alquiler con opción a compra puedes incluirlo en la declaración de IRPF: en este caso, tú puedes deducirlo, hasta el momento de la compra, siempre y cuando en el contrato figure que podrás optar por comprar en un plazo determinado y con el precio de compra del inmueble arrendado.

Este tipo de arrendamiento está regulado por las leyes de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, Ley 26/1988, de 29 de julio, y del Impuesto de Sociedades, Ley 43/1995, de 27 de diciembre.

Es importante:

En el contrato debe quedar claro qué parte de la cuota que pagas de alquiler corresponde a la recuperación del bien (por parte del arrendador) y qué parte es impositiva.

Debe constar el precio de la futura compraventa y el plazo que tienes si quieres ejecutar la compra.

Debe especificar cuántos años debes estar alquilando hasta ejercer el derecho a compra.

Decir quién corre con gastos si hay que hacer reformas o remodelaciones.

Y por último, a la hora de formalizar la hipoteca, presta atención a posibles abusos como la manipulación del índice IRPH.

Si tienes dudas fiscales o jurídicas sobre el alquiler con opción a compra, consulta a nuestros asesores.

Desahucio ¿qué pasa cuando compartes el alquiler?

Una orden de desahucio significa que debes dejar el inmueble, en general, porque no has pagado y el dueño de la vivienda quiere recuperar (o su dinero o el inmueble). Ahora, ¿qué pasa cuando alquilas con otra persona y comparten gastos?

Caso 1: el contrato de alquiler está a nombre de B y comparte el alquiler con A. B le paga mensualmente a A su parte de alquiler, y A se encarga de darle el dinero al dueño. Un día, A deja de pagar el alquiler. El dueño les reclama. B asegura “yo pagué” pero el dueño de la casa lo quiere fuera de allí. A escapa, nadie lo encuentra. Llega la orden de desahucio…y está a nombre B. Porque, claro, en el contrato figura sólo B.

Si es tu caso, será difícil pero no imposible: si bien el contrato lo dice claro, tu abogado puede alegar responsabilidad solidaria y tratar de hacer un arreglo con el dueño de casa.

Lo más importante es que todo debe estar escrito en el contrato de alquiler.

Caso 2: Vives en un piso compartido, ahora estás en el paro y debes el pago del mes pasado. El casero quiere obligarte a dejar el piso inmediatamente. Tienes un contrato firmado, pero es de hace seis años y duraba sólo uno. Luego, fuiste resolviendo de manera verbal. Si es tu caso: solo pueden echarte si hay orden de desalojo o desahucio. Deben entregártela personalmente. Mientras buscas la manera de pagar, consulta a tu abogado.

Caso 3: Alquilas una habitación, no pagas un alquiler de vivienda. ¿Te corresponden los mismos derechos y deberes que a un inquilino común, que alquila vivienda completa? No necesariamente. Debes fijarte qué dice el contrato que has firmado: lo mejor es establecer un contrato de forma individual que acuerde las cláusulas oportunas (por ejemplo, no hacerte responsable si un vecino de otra habitación no paga la suya).

Seguros

Hay compañías que ofrecen seguros para quienes son propietarios, quieren poner su piso en alquiler y desean asegurarse que el futuro inquilino pagará. Es decir, es una garantía para los arrendadores.

¿Qué cubre el seguro de alquiler? Puede variar según la aseguradora, pero en general incluye una póliza por 24 meses de alquileres impagos, dos meses de expensas, un mes de impuestos y dos meses de servicios. A veces también incluye el monto de un mes de renta por eventuales daños a la propiedad

Para el inquilino es una barrera, sobre todo si, por ejemplo, tiene un trabajo temporal. Entre los requisitos de la aseguradora se pide el DNI, un contrato de alquiler y un contrato de trabajo de quien alquilará el lugar. No es obligatorio, pero muchos arrendadores lo prefieren para cubrirse las espaldas.

En algunos casos, los dueños ponen en el contrato una cláusula que te obliga a contratar un seguro contra terceros. Esto puede incrementar un poco lo que pagas de alquiler.

Para más información, consulta la ley de arrendamientos urbanos.

MAP & Asociados pone a tu disposición su equipo de asesores y abogados, a los que puedes consultar cualquier duda relacionada con el alquiler o compra de vivienda, como por ejemplo la reclamación de plusvalías municipales para ventas con pérdidas de valor.

¿Es momento de comprar un auto?

Pues sí y no. Te damos algunos datos para que evalúes, según tus propias finanzas personales, si puedes adquirir un coche o es mejor esperar.

Tienes un coche relativamente nuevo (5 a 6 años de uso). Nuestra recomendación es que no lo cambies. El plan 2000E ha finalizado y los coches se han encarecido entre 400 y 500 euros.

En efecto, la Asociación Nacional de Vendedores de Vehículos a Motor (Ganvam) asegura que la venta de coches ha disminuido principalmente por el fin de este plan y por la subida del IVA hasta el 18%.

No obstante, si por alguna razón (laboral, por ejemplo) necesitas comprar un coche, ten en cuenta algunas alternativas.

Comprar en Navarra (si eres residente): el plan Renove Auto seguirá hasta diciembre, según la agencia Europa Press. La ayuda de este plan es de 1.200 euros para vehículos que emitan menos de 161 gramos de CO2 por kilómetro y de 1.800 euros para aquellos con emisiones inferiores a 101 gramos. En concreto, Navarra aportará 600 y 1.200 euros, respectivamente, y los concesionarios contribuirán con otros 600 euros.

Comprar en Galicia (si eres residente): Peugeot lanzó un descuento para Galicia con el plan Re-móvete. La automotriz multiplica por cuatro las ayudas garantizadas por la Xunta de Galicia, dentro el plan de la comunidad. Los clientes gallegos pueden acceder a un Peugeot 207 desde 9.300 € o un Peugeot 308 desde 12.800 €, por ejemplo.

Adquirir un coche eléctrico: es parte del plan Movele. Son ayudas de 15 a 20% respecto del precio del vehículo (híbrido puro o enchufable). La ayuda es para compra directa y para otra opción con un contrato de arrendamiento inicial del vehículo (aquí está mejor explicado).

Aprovechar los descuentos de verano. Otras empresas, como Citröen y Ford, lanzaron descuentos para coches nuevos que durarán hasta fin de agosto.

Si tienes dudas sobre obtención de un crédito para adquirir un coche o quieres asesorarte sobre los impuestos que deberás pagar, contacta a uno de nuestros asesores fiscales.

Hipotecas: cómo evitar el engaño con swap

Una de las quejas más frecuentes de los consumidores y usuarios son las reglas poco claras de los créditos hipotecarios.

En efecto, hace poco se conoció que unas 5.000 familias asturianas fueron afectadas por un producto de los bancos que viene atado a las hipotecas: el swap o permuta financiera.

¿Qué es un swap?

Se trata de un contrato complejo usado por las empresas o bancos para atar ciertas inversiones o compras a un tipo de interés fijo establecido.

No fue un producto creado para hipotecas, pero los bancos y cajas comenzaron a venderlo a sus clientes y referenciar todo con el Euribor. Es una manera que encontraron las entidades financieras para cubrirse la espalda si los tipos de interés crecen más de lo pensado.

Otras características

No aparece en el contrato ni en la escritura hipotecaria. Sí, en un contrato anexo con distintos nombres: swap, clip, IRS, bono clip.

El engaño ocurre que los bancos y cajas avisan sólo de los beneficios del swap pero no de lo perjudicial (es decir, lo que ocurre cuando el Euribor desciende).

En el caso de los asturianos, las organizaciones de consumidores denunciaron que los bancos que ofrecían este swap sabían que los tipos de interés iban a bajar en poco tiempo y cobraron a los clientes entre 3.000 y 5.000 euros anuales durante cuatro y cinco años.

¿Qué pasa con la hipoteca?

El producto swap vinculado a una hipoteca permite pagar un crédito referenciado a un tipo de interés fijo durante un plazo establecido. No obstante, es poco útil y hasta un dolor de cabeza si se suscribe con un nivel alto de Euribor y luego la realidad muestra que va a la baja.

¿Qué hago si tengo una hipoteca y tiene suscripto un swap?

Averigua en el banco si es efectivamente así y consigue una copia del anexo del contrato de swap.

No pagues inmediatamente ni te dejes intimidar: consulta a una asociación de consumidores o usuarios específica, como Ausbanc o Afectados por clips Bankinter, si fuera tu caso. También puedes obtener información en la Unión de Consumidores.

Consulta con tu abogado para verificar las salidas legales que tienes. En MAP & Asociados somos especialistas en derecho bancario y podemos ayudarte entre otros, en asuntos como la reclamación por cláusulas suelo.

¿El Estado te debe dinero? Te asesoramos sobre los contratos

Si eres contratista, tienes una empresa y haces trabajos o servicios para tu cliente estatal, podrás percibir una indemnización.

Según la ley 30/2007, que especifica los contratos con el sector público, si el ente estatal se demora en abonarte lo estipulado, deberá repararte con el 10% del coste de tu inversión, según un artículo del diario ABC.

Esta ley, que puedes consultar aquí, regula los pagos de Contratos del Sector Público, así como las realizadas entre los contratistas principales y sus proveedores y subcontratistas.

Supongamos que una sociedad pública (como la de Alquiler) contrata tu empresa para hacer una obra, por ejemplo, construir. Tú subcontratas otra empresa especializada para proveer, en ese tiempo, determinado servicio. Si el plazo se extiende, el Estado deberá indemnizarte a ti y a la empresa subcontratada, siempre que el retraso se deba al deudor y no a tu compañía.

Según la ley, el plazo de pago que debería cumplirse es el siguiente:

a) Sesenta días después de la fecha de recepción de las mercancías o prestación de los servicios. Este plazo de pago no podrá ser ampliado por acuerdo entre las partes.

b) Si el deudor recibe la factura o la solicitud de pago equivalente antes que los bienes o servicios, sesenta días después de la entrega de los bienes o de la prestación de los servicios.

“Cuando el deudor incurra en mora, el acreedor tendrá derecho a reclamar al deudor una indemnización por todos los costes de cobro debidamente acreditados que haya sufrido a causa de la mora de éste. En la determinación de estos costes de cobro se aplicarán los principios de transparencia y proporcionalidad respecto a la deuda principal. La indemnización no podrá superar, en ningún caso, el 15 por ciento de la cuantía de la deuda, excepto en los casos en que la deuda no supere los 30.000 euros en los que el límite de la indemnización estará constituido por el importe de la deuda de que se trate”, señala la normativa.

Si tienes dudas sobre algún contrato que hayas firmado con alguna sociedad estatal, puedes recurrir a nuestros asesores.

Impuestos por recibir una herencia

Esta tasa grava los incrementos patrimoniales obtenidos a título lucrativo por personas físicas. Se considera como imponible (es decir, objeto gravable) la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio. O bien todos los bienes que recibas como donación en vida.

Aquí te adelantamos algunos datos, pero no dudes en contactarnos para cualquier duda relativa a herencias, donaciones o impugnaciones.

¿Quiénes deben pagar?

Los herederos, sean donaciones o herencia de los fallecidos, y los beneficiarios de los seguros de vida.

Los bienes gravados deben estar en cualquier parte del territorio español, y no importa donde resida el heredero.

Mi padre falleció y dejó deudas. ¿Qué ocurre con ellas?

En el caso de transmisines por muerte, se pueden deducir de la base imponible las deudas contraídas por el fallecido, siempre “que su existencia se acredite por documento público o por documento privado que reúna los requisitos del articulo 1227 del código civil o se justifique de otro modo la existencia de aquella, salvo las que lo fuesen a favor de los herederos o de los legatarios de parte alícuota y de los cónyuges, ascendientes, descendientes o hermanos de aquellos aunque renuncien a la herencia”, indica el artículo 13 de la ley.

¿Cuánto se paga?

En Cataluña, por ejemplo, se votó hace poco una reducción de la base imponible, para beneficiar a los ciudadanos. Así, se elevaron los mínimos exentos, que pasan de 18.000 a 500.000 euros (más un máximo de 150.000 adicionales) para las herencias entre cónyuges y de 18.000 a 275.000 euros (más un máximo de 125.000 adicionales) para las herencias de padres a hijos.

Se mantiene la bonificación del 95% para la vivienda habitual del difunto, con un límite de 500.000 euros. Además, la tarifa pasa de 16 a 5 tramos y se suprimen los coeficientes multiplicativos para el patrimonio preexistente.

En Madrid también se ha rebajado este impuesto hasta casi desaparecerlo. Ejemplo: un hombre con una base liquidable de 100.000 euros, tras la aplicación de las reducciones por parentesco, pagaría por el Impuesto sobre Sucesiones unos 124 euros, mientras que, anteriormente, sin la existencia de la bonificación en cuota del 99%, hubiera pagado 12.407 euros, según señala la web de la Comunidad.

Si quieres saber más, puedes leer la ley 29/1987, que regula este impuesto, o consulta a tus asesores (fiscal, laboral, mercantil y contable) de confianza.

Una herramienta para gestionar la hipoteca por internet

La Asociación Española de Sociedades de Externalización de Procesos y Servicios para Entidades Financieras y Corporaciones (Aeproser) acaba de presentar una herramienta digital ideada para efectuar todos los trámites relacionados con un expediente hipotecario sin moverte de la silla.

La entidad mostró una plataforma telemática estandarizada, que permitiría a los operadores que intervienen en los expedientes hipotecarios (gestores, abogados, seguros, interesados) agilizar los trámites y transparentarlos.

Esto quiere decir que tú, como interesado, podrías saber efectivamente los pasos del expediente en cuanto a minutas, cartas de pago, etcétera. Obviamente, a través del abogado o gestor, en estos casos. La plataforma permitiría tener el control de la tramitación de tu expediente. Por ejemplo, con tu notario podrías consultar el certificado de tasación.

Esta plataforma, que cuenta con el apoyo de la Asociación Hipotecaria Española, tiene ya su propio Wiki, en el que se explica brevemente de qué se trata.

Cómo obtener atención médica en el extranjero

Si debes viajar por trabajo, por estudio o por placer por países de la UE, te recomendamos la Tarjeta Sanitaria Europea (TSE). Con este documento te aseguras “el mismo acceso a la atención sanitaria pública que los ciudadanos del país que esté visitando”, señala la Comisión Europea de Empleo de la UE.

La atención no es gratuita en todos los casos. Depende de la legislación del país en el que te encuentres. La tarjeta te asegura que no te dejarán sin médico (funciona como un seguro médico o seguro de viaje). En los estados miembros que prevean el pago de asistencia, lo que te asegurarás con la tarjeta es el reembolso del dinero.

Esta herramienta está prevista en el portal de seguridad social de España.

Algunos detalles

-No cubre sus gastos de atención sanitaria en el extranjero si la enfermedad o lesión era preexistente (o sea, la tienes antes de viajar).

-No asegura cobertura para proveedores de atención sanitaria privada.

-Es intransferible. No puedes dársela a un amigo o pariente que tiene que viajar.

-No te cubre traslado o transporte de regreso si te accidentaras.

-Si estás embarazada y das a luz en el extranjero, te cubrirá los gastos. Lo mismo si te descompensas o sufres alguna enfermedad.

¿Cómo consigo una TSE?

Puedes solicitarla en alguno de los centros de atención de la Seguridad Social y también por internet.

La TSE es válida por dos años y está vigente en estos países: Alemania, Austria, Bélgica, Bulgaria, Chipre, Dinamarca, Eslovaquia, Eslovenia, Estonia, Finlandia, Francia, Grecia, Hungría Irlanda, Islandia, Italia, Letonia, Liechtenstein, Lituania, Luxemburgo, Malta, Noruega, Países Bajos, Polonia, Portugal, Reino Unido, República Checa, Rumania, Suecia y Suiza.

Si por alguna razón no logras obtener la TSE, puedes solicitar el Certificado Provisional Sustitutorio

Consigue crédito para tu pyme con una SGR

Con la crisis, muchos bancos han ajustado las condiciones para otorgar créditos y préstamos a pequeñas y medianas empresas.

Si tienes una pyme y no te dan crédito o ni siquiera puedes renovar líneas de préstamo que ya tenías, puedes buscar otra alternativa.

Te hablaremos de las Sociedades de Garantía Recíproca (SGR). Se trata de entidades financieras sin ánimo de lucro, supervisadas por el Banco de España.

Funcionan de esta forma: tienen algunos socios, como cajas de ahorro, cámaras de comercio, que proveen los fondos principales.

En el país hay 22 SGR y están agrupadas en la Confederación Española de Garantía Recíproca (CESGAR), que funciona como entidad coordinadora (CESGAR).

¿Para qué una SGR?

A través de ellas puedes obtener financiamiento que, por ejemplo, un banco no te otorga porque no cumples con los requisitos sobre garantías.

Algunas SGR hacen convenios con entidades de crédito. Eso permite a los socios de las SGR conseguir mejores condiciones de crédito, mejores plazos.

Las SGR están reguladas por una ley de 1994 y bajo la tutela del Banco de España.

¿Cómo pido financiamiento a una SGR?

Primero debes elegir una. Están divididas por sectores y comunidades (ejemplo, la SGR de Cataluña); opta por una que sea adecuada a la pyme que representas.

Luego, deberás presentar a la SGR la documentación y plantear para qué necesitas un crédito o aval. La SGR hará el análisis de viabilidad del proyecto. “La pyme debe ser admitida como socio partícipe y suscribir capital (al menos una acción) en proporción a los avales solicitados”, señalan en CESGAR.

Para la presentación de documentación y demás, o para la constitución gratuita de tu sociedad, puedes buscar asesoramiento con expertos de MAP & Asociados.

Entre tanto, aquí te dejamos una lista de las SGR autorizadas.

Seguro de vida o de deceso: qué conviene tener

Probablemente ya te hayan ofrecido alguno de estos seguros. Tanto uno como otro apuntan a pólizas que cubren el riesgo personal.

El de vida, por caso, a veces viene oculto con la contratación de otro seguro, de la adquisición de hipoteca o de una tarjeta de crédito. El de decesos, uno de los más comunes y vendidos en España, no siempre resulta útil.

¿Qué es el seguro de fallecimiento?

En general esta póliza cubre los gastos de entierro, cremación e incluso repatriación de restos si el asegurado fallece fuera del país por causa natural.

Suele ser un seguro con una prima barata, aunque el truco está en que aumenta con la edad del asegurado y se ajusta por IPC.

Qué debes saber

Si estás en alta con un empleador, consulta por seguros corporativos, que suelen ser más económicos. Lo mismo si estás por hipotecar o adquirir productos financieros como plazos fijos o tarjetas de crédito.

Si ya tienes un buen seguro de vida, que incluya fallecimiento e incapacidad permanente, no tiene sentido contratar uno de deceso.

Si no tienes nada y te interesa el de fallecimiento, conviene investigar quién es la aseguradora, cuánto es la prima, cómo varía con el tiempo y si cubre también gastos de servicio (trámites como certificado de defunción, por ejemplo).

Un familiar mío falleció y no sé si tenía un seguro, ¿cómo me informo?

Te recomendamos indagar en el Registro de Contratos de seguro de cobertura de fallecimiento. Como el Registro de la Propiedad, es un lugar público, creado por ley, que suministra información sobre un fallecido, qué entidad aseguradora tenía la póliza, etcétera.

Consulta a nuestro equipo de consultores jurídicos cualquier duda o problema para el que necesites más información.

Miguel Ángel Pérez Villegas


Miguel Ángel Pérez es Abogado en ejercicio del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, Graduado Social en ejercicio del Ilustre Colegio de Graduados Sociales de Madrid, y Técnico Superior en Prevención de Riesgos Laborales en la especialidad de Seguridad en el Trabajo.

Como Director del despacho MAP & ASOCIADOS, asesora a empresas, particulares, e instituciones, ya que cuenta con una amplia experiencia en el Derecho Civil, Laboral, Mercantil y Fiscal, a la vez que en todo lo relativo a Tráfico y Responsabilidad Civil, así como en el ámbito societario, financiero y del mercado de valores. Interviene en fusiones, adquisiciones, y financiación de proyectos, aconsejando a la par en planificaciones fiscales. Además media en el asesoramiento y constitución de sociedades deportivas, así como de clubes tanto elementales como básicos de ámbito deportivo.

Miguel Ángel Pérez desde MAP & ASOCIADOS, pone al servicio de sus clientes la experiencia y capacidad de los profesionales que componen su plantilla (Abogados, Graduados Sociales, Economistas, etc.), proporcionando un trato meticuloso tanto en el área dedicada a la Empresa en lo relativo a la consultoría fiscal, laboral, contable, etc. así como en el ámbito jurídico en cualquiera de las Áreas del Derecho, contando con expertos Economistas y Abogados colegiados.
Etiquetas

Articulos por meses